最近认真读了央行调查统计司原司长盛松成的一篇署名文章，读完只有一个感觉：分量太重，也太清醒。
他不制造焦虑，不哗众取宠，全程站在宏观数据和风险底线的角度，说出了当前楼市最现实、也最凶险的一个问题。
其中一句话，尤其值得所有人警惕：
市场预期一旦持续走弱，要高度警惕合成谬误引发的踩踏效应，做好资产价格再度大幅下行的准备。
这话从执掌过全国金融与房地产核心数据的前官员嘴里说出来，不是唱空，不是猜测，是基于真实数据的风险预警。
今天我们就用最直白、最接地气的方式，把这层逻辑讲透。
一、什么是“合成谬误”？楼市最可怕的，是集体踩踏
很多人听不懂“合成谬误”，其实一句话就能说明白：
对个人、对单个企业是理性的选择，放在整个市场里，就是灾难。
盛松成在文章里，把这条危险链条画得非常清晰：
市场预期转弱 → 经营压力大的房企，为了还债、保命，开始大幅降价甩卖资产、收缩投资
→ 其他房企被逼无奈，只能跟着降价求生
→ 全行业一起“比谁更便宜”
→ 资产价格暴跌，市场直接没了流动性
→ 最终陷入死循环：越降价越卖不出，越卖不出债务压力越大，压力越大只能继续降价。
这不是理论，是正在发生的现实。
国家统计局数据显示，2025年以来，70个大中城市房价同比仍在下行区间。重点城市二手房挂牌量一度突破920万套，西安、郑州等城市单城挂牌量超过17万套，去化周期普遍在24个月以上。
某中部省会城市，一家房企为了快速回款，直接把尾盘降价30%抛售。结果就是，周边项目一夜失守，被迫跟着下调，区域房价单周下跌超过12%。可看房的人不仅没多，反而更少了。
每个人都在自救，最后把整个市场拖进泥潭。
这就是盛松成最担心的：合成谬误。
二、为什么现在，这个风险格外要命？
不是危言耸听，是当前市场的脆弱性，已经到了一碰就颤的程度。
第一，预期太弱，信心太脆。
贝壳、安居客等机构监测显示，2025年全国超过70%的城市处于“供给多、需求少”的状态。购房者信心指数连续多月在荣枯线以下。
房价一跌，观望更重；越没人买，越要降价，预期一旦形成，很难拉回来。
第二，房企现金流依然紧绷。
尽管政策一直在纾困、展期、支持融资，但对很多企业来说，最现实的路还是：降价换钱。
为了覆盖到期债务，不少项目不惜跌破成本价出货，直接击穿区域价格底线。
第三，二手房天量挂牌，随时可能共振下跌。
全国二手房挂牌量居高不下，业主跟风降价非常普遍。
新房以价换量，二手房踩踏出逃，两股力量撞在一起，很容易触发价格快速下探。
第四，也是最关键的：负反馈一旦形成，就很难刹车。
盛松成真正担忧的，不是小幅调整，而是连锁反应：
价格下跌 → 资产缩水 → 信贷收紧 → 消费下滑 → 投资乏力。
历史一再证明，预期崩塌，比价格下跌更可怕。
真到那一步，再想托底，难度会成倍上升。
三、如果资产价格再大幅下跌，意味着什么？
我们不玩虚的，直接说对每个人的真实影响。
对房企来说：资产大幅缩水，抵押物价值暴跌，融资更难，债务违约风险直线上升。
有些中小房企已经陷入“卖不动、还不上”的困境，再跌，就会出现更多违约、更多项目风险。
对金融系统来说：房地产相关贷款规模庞大，房价深度下探，会直接推高银行不良率，影响整个信贷投放，最终会传到实体经济。
对普通家庭来说，影响最直接：
- 已经买房的：资产快速缩水，部分区域甚至出现“房子市值比贷款还低”的情况，负资产风险上升；
- 准备买房的：越跌越不敢买，持币观望成了主流，置换链条直接卡死。
对整个经济来说：房地产关联上下游60多个行业，占GDP比重稳定在6.2%。
房价大幅下挫，会直接拖累投资、就业、消费，让本就温和的复苏，承受更大压力。
数据也很直观：2025年全国城镇住房空置率约16.7%，空置房数量庞大。
价格再往下走，只会让空置更高、流动性更差，市场彻底陷入僵局。
四、盛松成不是看空楼市，是在提醒：别无序出清
很多人一看标题就以为是唱空，完全理解反了。
盛松成说得非常明确：
房地产风险已经和地方债务风险、金融风险高度交织，是当前经济重点领域风险的核心。
“十五五”规划也一再强调：提高防范化解重点领域风险能力，统筹房地产及相关领域风险有序化解，严防单一风险演变成系统性风险。
他的核心意思其实就四点：
1. 不是要否定房地产，而是反对一刀切、一窝蜂式的去风险；
2. 去杠杆、挤泡沫可以，但不能用“集体踩踏”的方式硬着陆；
3. 稳住预期比什么都重要，预期稳，才不会出现恐慌性抛售；
4. 政策必须及时托底、纠偏，把负反馈链条切断。
简单讲：
可以出清，可以调整，但不能把市场直接砸崩。
五、旧路已经走完，楼市必须走向新模式
盛松成在文章里也点透了行业大势：
中国房地产，已经彻底告别了总量短缺的时代。
1998年，我国城镇人均住宅建筑面积只有18.7平方米，到2023年已经超过40平方米。
我们以美国约六分之一的人均GDP，实现了其三分之二左右的人均住房面积。
时代变了。
人口见顶、城镇化放缓、经济转型，住房的主要矛盾，已经从“够不够住”变成“好不好、配不配、优不优”。
“十四五”积累的结构问题，正是“十五五”开启新模式的起点。
而构建房地产新发展模式，最基本的前提就是：稳市场。
不能大起，更不能大落。要以时间换空间，慢慢修复资产负债表，让资源真正流向好房子、保障房、租赁住房。
六、写给普通人：别被踩踏卷进去，守住自己的底线
盛松成的文章，最终还是写给每一个普通人看的。
第一，别小看“合成谬误”。
个体再理性，也挡不住集体非理性。跟风降价看似止损，最后往往是把资产砸在最低点。
第二，市场现在最缺的不是降价，是信心。
没有预期，再便宜也没人敢接；预期稳住，市场才能慢慢修复。
第三，给大家三句实在话：
- 不必盲目恐慌，但一定要重视权威风险提示，别赌极端反弹；
- 远离人口流出、高库存、无配套的弱势区域，别碰流动性枯竭的房子；
- 守住现金流，比什么都重要。自住按需入手，投资慎之又慎。
总结一下
楼市从来不会只涨不跌，也不可能一直跌下去。
盛松成的警告，本质是提醒我们避开那条最危险的路：
无序下跌，引发系统性风险。
对行业，是有序出清；
对政策，是稳预期、守底线；
对我们普通人，就是不跟风、不冒进、不被情绪带着走。
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